您提出的“关于运用市场化思维解决老旧小区物业管理难问题的建议”已收悉，现答复如下：

您在议案中提出的意见和建议具有很强的针对性和必要性，对指导我区规范老旧小区物业管理，共建和谐美好小区生活有着十分重要的意义。我中心采取如下措施规范和加强老旧小区物业管理。

一、创新管理思路，注重长效管理。二七区在老旧小区无主管楼院改造过程中，坚持改造一个小区，进驻一个物业的原则，建立健全“建管并重”的长效管理机制。围绕“自治互动、共建共享”目标，强化“三类组织”建设。一是建立红色物业联盟，发挥党建引领作用。引入了亚新、正美、康桥等一批社会责任感强、服务口碑好的红色物业企业，为无主管楼院保驾护航。目前，各街道与物业企业签订了《红色物业服务框架协议》，金祥花园等6个试点小区物业运转良好，初步实现了党建工作与社区治理联动共融、互促共进。二是探索管理新模式，破解改造难题。充分发挥示范项目带动作用，一点到面，逐步提高辖区物业管理覆盖率。在五里堡街道办事处，采取大院带小院由一家物业公司打包管理，探索推进收支“一年有亏损、两年可持平、三年微盈利”的长效管理方式。

二、对老旧小区长效管理的工作措施

（一）实施全方位党建引领。在老旧小区改造、无主管楼院治理、物业管理等专项工作中实施党建引领，把党组织建立到老旧小区改造工程指挥部、居民小区、业主委员会、物业企业中，由行业部门或属地党组织集中领导，形成合力推动工作。

（二）加强舆论引导和政策宣传。广泛深入宣传《物业管理条例》，营造依法管理、依法履行义务、文明有序的物业管理良好氛围。积极引导居民转变观念、更新观念，尽快实现由计划经济条件下的福利性生活方式思维向市场经济条件下有偿服务的思维转变，树立“花钱买服务”的意识。同时，进一步宣传和推进居民“三承诺”中承诺缴纳物业管理费用工作，明确居民的出资义务，引导和培养居民缴纳物业费意识，按照成熟一个、改造一个的原则积极推动老旧小区改造与物业进驻同步推进。

（三）实施小区打包管理。建议以智能门禁和小区监控技防手段为基础，以已签订红色物业框架协议的街道办为主体，大力推进专业物业进驻工作，探索无保安的物管模式降低物业收费，实施连片管理、辐射管理、流动管理，约束街道办在老旧小区物业进驻工作的随意性，不得单独在规模较大的小区选聘物业，必须实行以大带小，在居民经济承受力和物管企业经营中间找到平衡点，让专业物业在无主管楼院落地生根。

三、关于无主管楼院引进物业管理的思考

（一）政府购买服务，统筹集约管理，引进基础性物业服务入驻无主管楼院。2023年初，康桥悦生活中标我区多个街道的市政环卫保洁项目，铭功路办事处在其服务范围。区房管中心联合区委组织部、社治委、铭功路街道，本着统筹资源、集约管理、路院同治的思路，于2023年8月31日，促成康桥物业与铭功路办事处签约，对辖区内49个无主管小区（总户数5870户，99栋，331个单元，建筑面积38.31万㎡）提供基础型物业服务，主要包括保洁、垃圾分类、生活垃圾日产日清、大件垃圾定期清运等。签约前，办事处每年约需投入51万元用于小区保洁、大件垃圾清运（不含生活垃圾清运）；签约后，办事处将年度垃圾分类费用约50万元交由康桥使用，不足部分由居民缴纳的卫生费进行补充，不向居民收取物业费。后期，康桥物业将联合社区引导有缴费意愿的小区居民，根据实际需求增加服务内容、提升服务标准，约定收费标准，提供差异化物业服务，实现专业化物业服务。

（二）建立合资物业公司，实现无主管楼院物业管理全覆盖。依托区国资背景公司与第三方公司联合成立合资物业公司，选取1个街道进行试点，探索无主管楼院物业管理路径，最终以点带面，对全区符合条件的街道逐步推行展开。一方面，可以盘活辖区闲置资源，通过“前期适度亏损，中期逐渐扭亏，后期微利经营”，实现无主管楼院物业管理从无到有、从弱到强、从单一到多元的发展。同时引入第三方公司，让专业人干专业事，降低运营成本，减轻政府负担。另一方面，按照“低价有偿”原则，支持合资物业公司在服务合同约定的标准和内容基础上延伸服务链条、拓展增值服务，参与市场竞争，提升市场竞争力。区政府及相关部门通过协议委托、连片打包等方式，将部分收益较高的经营性物业管理项目，或楼院停车位、广告位等公共资源，委托合资物业公司经营，所得收益弥补资金缺口，增加企业实力，不断拓展服务事项，提升服务质量，实现合资物业公司可持续发展。

感谢您对我区物业管理工作的关心和支持，欢迎今后对我中心工作多提宝贵意见。